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关心房子的人很多,做了房奴不快乐,现在还没有做房奴的更不快乐!

无钱无权的老百姓一次次寄望政府调控楼市,可政策不断出台,房价依然飞涨,为什么房价降不了?本文想做一简单分析,水平所限,未必能写清楚。

影响房价的有六方人:自用购房者,炒房者,房地产商,地方政府,中央政府,银行。

先从需求谈起,如果根本没有购房需求,想炒房也无市场基础。对于想买房的人而言,购房需求是肯定的,无非是在可以接受的价格和房型中选择。

最近看了很多地方的房产新闻,无非是待售商品房越来越多,象北京期房没有卖出的占了六成,武汉没有卖出的商品房突破了10万套,是的,没有卖出的房子是很多,但是不是住房供应量超过想买房的人需求呢?

从我身边的例子来看,如果不是房价太高,很多人都会去买房子,而且是自己住。就以武汉为例,每年毕业50万大中专生,30万中职生,10万各类职业培训生,假定10%留汉发展,加上外地学生回汉工作,就不下10万年轻人。这10万年轻人带来5万套购房潜在需求是没问题的。

我这里要表达的意思是,如果快速城市化还是不可逆转的进程,城市住房供应并不会缓解,住房还是供不应求,不用担心市场的问题。除非中国人口高峰期带来的巨大年轻人就业队伍规模突然下滑,这个时间段也快到了,不过不是最近几年。根据统计数据,人口高峰期在2010年结束,然后每年新增劳动力要逐步下滑。到了2015年,应该是需求平衡的一个拐点。

有需求并不意味着房价狂涨,在充分竞争的市场环境下,房价不断上涨对房地产商也有风险的,因为对手可能采取更合理的价格策略让其它房地产商的房子滞销。

从开发商而言,只要房子卖得出去,企业的现金流没有问题,价格当然越高越好,企业就是合法赚取利润的组织,利润越高,股东越满意,有什么错?难道房子能够卖20000一平米,为了照顾老百姓想法,我只卖5000?

只要有人接盘,价格再高,房地产商都乐意,而且,不管怎么便宜,建房还是有成本的,房子不可能低于成本价格。这个成本来自什么?第一,建房成本,第二,购地成本,第三,税收,第四,销售成本。

建房成本并没有飞速提高,销售成本总体上也没有发生本质突破,而税收是固定的比例,房地产商的成本直接增加在购地成本。

目前房地产商拿地价格越来越高,甚至上海杭州新拿的地每个平方建筑面积摊下来都已经超过6000,甚至8000,这样的土地价格,自然是房价有理由突飞猛进。

为什么地方政府用这么高的价格卖地,而不采取一些控制手段呢?例如增加土地供应,控制招标金额上限。

很简单,中国地方政府出政绩,就要上工程,要上工程,就得有钱,中国地方政府财政都是寅吃卯粮,把未来的钱现在挤出来先花,做一些漂亮工程,自己好往上走,留下的窟窿,下任自然会去想办法。其实有什么办法好想,卖地是最快的办法。卖地不象股票,股票绝大部分收益被国家拿走,卖地绝大部分收入归地方政府支配,没有降价的动力。

而且房价涨了,还有林林总总房价的税收,包括我们自己买房交的税,地方也是要分一大部分的。这样一套房下来,地方政府可以拿到整个房价的40%收入,作为自己发展政绩的资源,可以说是真正的取之于民,用之于政绩工程。只要真是政绩,也还好。

这是公心,于私把土地变成稀缺资源,才有腐败的土壤和空间。

再看中央政府,肯定是不愿意这样的,否则房地产绑架了整个中国经济,迟早要崩溃的,但地方政府不合作,阳奉阴违,中央有什么办法?法不责众,大家现在都炒地,靠行政命令也不奏效。中央政府只有两个办法,第一是作秀,让老百姓感觉到我是好的,下面是歪嘴和尚会念经;第二是控制资金流,也就是银行。

银行愿不愿意不给房产商贷款呢?愿意得很,也不说腐败因素,从商业上讲,现在银行的体会是房产贷款安全,房产商有钱赚,能给利息收入,而个人购房者愿意做房奴,总不待给其它行业好吧。

        据国家统计局统计,2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元,其中第一大资金来源为“定金和预收款”,达到7395.3亿元,比上年增长44.4%,占房地产开发投资资金来源的43.1%;第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金,为5207.6亿元,增长了38%,占全部资金来源的30.3%;第三大资金来源是银行贷款,为3158.4亿元,增长了0.5%,占资金来源的18.4%。

  但实际上,房地产开发资金来源中,自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款,按首付30%计算,企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款,以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。

结果银行贷款就变成只要房价没涨到崩盘的哪天,贷的款就安全,银行是上了一条不归路。房地产已经占了国家GDP的10%,还要带动20%的产业,都要从银行贷款的,如果房价下滑,可能带来银行大批倒闭。

只要银行合作,房地产商资金流就不出问题,老百姓也总能贷到款,房子总是能慢慢捂,快涨慢涨,在银行帮助下更好更快卖掉。

再看买房的人,没买的希望降,买了的希望涨,保值。

而炒房的,一类是国内人投机赚房子差价,还好,自己的钱在国内不同人之间换手。

一类却很可怕,是国际游资,几千亿美金进入中国,兑换成人民币,逼迫中国政府印刷更多的货币,然后进入中国房产市场,再炒做房市,等房市最高点转手。然后通过各国政府压迫人民币升值20%,甚至40%,再兑换成美元出逃。中国外汇贮备从2003年的4000亿增加到现在的13000亿,整整增加了9000亿美金,难道都是我们出口赚的?不太可能,至少70%是国际游资用各种名义进入,这些前央行是要发票子兑换的。

这一轮游戏下来,中国政府积累的一点外汇贮备可以在一年内变成没有,用老百姓的话说:一夜回到解放前,改革开放30年成果可以一夜化成乌有。

中国政府将面临大量的人民币,无处消费,必然极度通货膨胀,钱就不值钱了。

如果我们把房价压下来,这些游资还会去其他行业炒作,一定要等到人民币升值这个题材到了高峰,赚够利润。

但哪个行业可以让老百姓用几十年压力来承受呢?只有房子,国家要对抗国外游资,还只能在房子上博弈。

国家博弈的出路是,房价不跌微涨最理想,升值不快最理想,不升值也不行,我们总是要产业升级的。

此外从生产社会变成消费社会,这就需要建立全面的医疗,教育和生活保障基本福利体系,国家才能变成消费社会,这个改造过程不完成,消费社会来不了。

这么都利益方都在房地产,降价的确难,中央说,这是个政治问题,的确是这样的,希望中国的经济操盘人能记住90年的日本,98年的东南亚,让中国顺利抵抗住这轮经济投机。

至于房价,就看这场有史以来最大的金融投机战中,谁更明智啦,如果政府表现不好,我就的考虑把钱换成美元保值了。

瞎写一了通,帮自己理一理自己的理财思路。

发表于: 2007-08-06 06:59 秋叶 阅读(1616) 评论(3) 收藏 好文推荐
# re: 房价为什么降不了?
2007-08-08 15:14 | 皮蛋 | 1楼
中国政府的策略一直是藏富于政府

以上海为例,明知道广州收取房产交易税造成房价暴涨,还打着调控的幌子征收房产交易税。

政府半年的税收高达3万亿,相当与从全国每个人身上收了3000元(包括农民),相当于每个月从每个人手上收走500元,要知道有很多人每个月可没有几个500元的。
# re: 房价为什么降不了?
2007-08-13 09:52 | SuperMan | 2楼
要是真能藏富于政府,那还好了,毕竟钱还在.就怕钱都交上去了,不知道被混到哪里去了
# re: 房价为什么降不了?
2007-08-14 10:46 | 【匿名用户】:E-works热心网友 | 3楼
非常好,分析非常到位,谢谢

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